在《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》于2025年7月24日正式施行后，上海申伦律师事务所马文斌律师、杜小莎律师率先成功代理两起具有商品房消费者执行异议之诉案件，成为新规施行后的“第一案”。两案均精准适用新司法解释第十一条的规定，成功帮助购房人排除强制执行，展现了申伦律师在复杂执行争议解决领域的卓越专业实力，也为全国同类案件的处理提供了判例指引。

【案例一】

【基本案情】

原告田某某、张某系上海户籍家庭，于2021年8月16日与开发商A公司签订合法有效的商品房预售合同，购买位于上海市崇明区的某别墅，并在法院查封前已支付全部购房款。两原告在查封时名下仅有一套住房，其购买第二套别墅系为满足家庭居住生活需要，属于合理的改善型住房需求。被告B公司以房屋面积过大（213.46㎡）、原告名下已有房产等为由，主张其不属于消费者生存权保护范围。法院经审理认定，上海市限购政策以房屋套数为准，不以面积大小为判断标准，改善型住房需求同样属于满足“家庭居住生活需要”的合理消费范畴，不应因房屋面积较大而否定其居住属性。故两原告完全符合《执行异议之诉解释》第十一条规定的三项要件，依法享有排除强制执行的民事权益。

【法院判决】

关于两原告请求不得执行案涉房屋，因符合执行异议之诉解释第十一条规定，应予支持。依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项之规定，判决如下：

一、不得执行坐落于上海市崇明区陈家镇某地房屋，解除（2024）沪0151执2092号案件对上海市崇明区陈家镇某地房屋的执行措施。

二、案件受理费14,405.70元，由被告上海舜嘉建筑（集团）有限公司负担4,803.70元，由被告上海崇明豫商房地产开发有限公司、上海骧田企业管理有限公司各负担4,801元。

【案例二】

【基本案情】

原告陈某某女士于2019年11月16日与开发商A公司签订合法有效的商品房预售合同，购买某地别墅。其购房款部分由本人支付，部分由其担任股东的关联公司“C公司”代为支付，且在诉讼过程中将剩余价款交付法院执行。被告B公司对代付款项的性质及原告的购房资格、居住需求质疑。法院经审理认定，C公司代付款项有充分证据支持，应认定为购房款；原告在查封时名下无其他住房，具备购房资格；其购买别墅用于与家人共同生活，符合常理，属于满足家庭居住生活需要。法院再次明确，住房面积大小（本案房屋面积165.29㎡）并非判断是否满足居住需求的法定标准。最终，法院确认原告符合新司法解释第十一条规定的全部条件，判决支持其排除执行的诉讼请求。

【法院判决】

依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项之规定，判决如下：

一、不得执行坐落于上海市崇明区陈家镇某地房屋，解除（2024）沪0151执2092号案件对上海市崇明区陈家镇某地房屋的执行措施。

二、案件受理费12,064.50元，由被告上海舜嘉建筑（集团）有限公司、被告上海崇明豫商房地产开发有限公司、被告上海骧田企业管理有限公司各负担4,021.50元。

【结语与意义】

上述两案是《执行异议之诉解释》生效后由上海申伦律师事务所成功代理的首批适用案例，具备司法实践指导性意义。申伦律师团队凭借对新生效司法解释的深刻洞察与精准运用，在案件审理中准确把握了新规的核心精神与审查标准，成功捍卫了商品房消费者的合法权益。案件的裁判要旨清晰表明：在符合“查封前签订合法有效书面买卖合同”、“查封前支付全部价款或剩余价款已交法院”、“所购商品房用于满足家庭居住生活需要”这三个核心要件的前提下，购房人的生存居住利益应得到优先保护，改善型住房需求与关联方合规代付行为同样受到法律认可。这两起标志性案件的胜诉，不仅充分体现了申伦律师事务所在民商事争议解决领域的专业优势和卓越成效，也为新规背景下的裁判尺度提供了宝贵的实践样本。

附：相关法律依据

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第十一条：

人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。